‘드디어 우리도 재건축’ 대선 후 강남 재건축 단지들 들썩이는 이유

강남 재건축 단지들이 들썩이고 있습니다. 서울시가 한강변 재건축 단지에 대한 ’35층 룰 폐지’로 운을 뗀 이후 윤석열 국민의힘 후보가 제20대 대통령 선거에서 당선되면서 재건축 기대감이 한층 더 높아져서입니다.

강남 일선 공인 중개 관계자는 “서울시 정책 발표와 함께 윤석열 후보의 당선으로 강남 재건축 단지들의 사업 추진 기대감이 커진 상황”이라고 했습니다.

11일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 재건축을 추진하고 있는 서울 강남구 압구정동 ‘현대7차’ 전용 144㎡는 지난달 50억원에 매매 계약을 맺었습니다.

2020년 12월 40억원에 거래된 이후 작년 한 해 동안 1건도 팔리지 않다가 14개월 만에 10억원이 껑충 뛴 것입니다.

마찬가지로 압구정동에 있는 ‘현대1차’ 전용 196㎡는 지난 1월 80억원에 거래됐습니다. 지난해 3월 64억원에 팔린 것을 마지막으로 10개월 만에 16억원이 뛰었습니다. 2020년 8월 처음으로 50억원을 뚫은 이 단지는 불과 16개월 만에 30억원이 뛴 것입니다.

압구정동에 있는 J공인 중개 대표는 “서울시의 한강변 재건축 아파트 층수 제한을 폐지한 데 이어 이번에 윤석열 후보가 대통령 선거에서 당선되면서 재건축 기대감이 더욱 커졌다”며 “문의가 꽤 많이 늘었다”고 했습니다.

재건축 단지들이 들썩이는 이유는 서울시가 이달 초 ‘2040 서울도시기본계획’을 통해 35층 제한 규제를 삭제해서입니다.

서울시는 박원순 전 시장 시절 2013년 ‘한강변 관리계획’과 2014년 ‘2030 서울플랜’ 등을 통해 3종 일반주거지역 최고 층수를 35층 이하로, 한강 수변 연접부는 15층 이하로 제한해왔습니다.

이번 규제 완화로 서울 전역에 초고층 아파트를 지을 수 있게 됐다. 강남구 압구정3구역과 2구역 재건축 조합은 최고 49층 건축안을 내놨습니다.

2017년 49층으로 계획했다가 시의 심의에 막혀 35층으로 방향을 튼 대치동 은마아파트도 고층으로 재건축을 추진할 것으로 알려졌습니다.

이은형 대한건설정책연구원 연구원은 “층수 제한이 폐지되면 다양한 설계안이 나올 수 있습니다.

용적률이 그대로라는 점을 가정했을 때 한강 조망권을 살리는 설계안이 적용되면 건폐율이 낮아질 수 있다”며 “속칭 ‘병풍 아파트’나 ‘홍콩 아파트’ 같은 고밀개발의 폐해를 상당 부분 피할 수 있다. 주거환경 측면에서 재건축하지 않을 이유가 없다”고 했습니다.

대선에서 윤 후보가 당선된 점도 재건축 기대감을 높였습니다. 윤 당선인은 재건축과 재개발을 통해 47만가구를 공급하겠다고 공약했습니다.

이를 위해 △30년 이상 공동주택 정밀안전진단 면제 △재건축 초과이익 환수제 대폭 완화 △과도한 기부채납 방지 등을 약속했습니다.

윤 당선인이 내놓은 공약은 재건축 사업을 가로막는 대표적인 장벽 ‘안전진단’, ‘재건축초과이익환수제’, ‘분양가 상한제’를 한꺼번에 무너뜨리는 것입니다.

안전진단은 재건축 사업의 첫 관문입니다. 안전진단을 통과해야 정비구역 지정, 조합 설립 등 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다. 이 관문을 돌파하지 못해 리모델링 등으로 선회한 단지들도 있습니다.

재초환은 재건축으로 개별 조합원이 얻는 이익이 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 10~50% 범위에서 환수하는 제도입니다.

재건축 단지는 이 제도로 인한 부담금을 우려하고 있습니다. 분상제 역시 재건축 단지들의 발목을 잡는다. 분상제가 적용되는 단지들은 분양가 산정 과정에서 갈등을 빚을 가능성이 커서입니다.