원룸계약을 했는데 보증금 한푼도 못받고 쫒겨났다는 얘기 들어보셨나요?
대학생이나 사회초년생, 혼자 사는 직장인들이 많이 당하는게 바로 이런 원룸 전세사기입니다.
흔히 원룸이라고 하면 오피스텔이나 도시형 생활주택 처럼 집합건물도 있지만 일반적으로 건물전체 주인이 같은 다가구 주택인 경우가 많습니다.
다가구주택 원룸 건물에는 많은 세입자 분들이 살고 있는데요.
예를 들어 그 중 방 한개가 전세 5천만원에 매물로 나와서 힘들게 자금을 만들어 원룸을 계약했습니다.
몇 달 동안 잘 살고 있는데 갑자기 법원에서 우편물이 날아 옵니다.
원룸 전체가 경매에 나왔으니 임차인이면 보증금 배당요구를 하라고 합니다. 마른하늘에 날벼락 맞은 것처럼 여기저기 뛰어다니면서 알아보지만 안타깝게도 결론은 이미 정해져있습니다.
소액임차인 최우선변제 금액만 일부배당 받고 나머지 전세금은 전부 날리고 쫓겨날 수 밖에 없습니다.
어떻게 이런 일이 발생할까요?
연식이 좀 있거나 시외곽 쪽에 있는 원룸건물이 8억원 정도로 저렴하게 매물로 나왔다면, 이걸 사기꾼이 매입하면서 일이 시작됩니다.
사기꾼은 기존 원룸에 살고 있던 세입자들을 원룸매매 잔금일까지 전부 내보내고 공실로 인도 받는 조건으로 계약을 체결합니다.
담보 대출 3억에 자기돈 5억을 들여서 원룸을 매입하고, 기존 세입자 가구수 만큼 해당 원룸에 각각 전세 5000으로 세입자를 구합니다.
세입자가 모두 구해지면 이 사기꾼 손에는 목돈 이 생기게 되는데요, 이 돈을 가지고 최대한 빠른 시간안에 저렴한 또 다른 원룸을 삽니다.
빠르게 움직이는 이유는 기존에 사기쳐놓은 세입자들은 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려줘야 되는데 어차피 보증금을 돌려줄 생각이 없습니다.
하지만 이게 소문나면 앞으로 계획한 판이 틀어 지니까 최대한 빠르게 진행을 합니다. 그리고 이런식으로 동일한 작업을 반복하면서 돈을 더 불립니다.
그러는 동안 계약기간이 끝나고 전세금을 못 돌려받는 세입자가 하나둘씩 늘어가는데, 사기꾼은 목표했던 수십억을 다 챙기고 나면 돈을 다 빼돌려 놓고 이렇게 말합니다.
“원룸 시세가 오를 줄 알고 갭투자 했는데 실패했다. 보증금 내 줄 돈이 없으니까 알아서 해라”
전세계약 당시 상황
최초 계약할 때, 원룸 전세사기를 당한 당사자 입장에서 보면 이렇습니다.
시세가 8억 정도되는 원룸을 전세 5천만원에 계약 할 때 토지 건물 등기부를 확인해 봤습니다.
근저당권은 3억 정도로 심하게 많은 편도 아니었고, 분명히 집주인도 원룸에 다른 임차인들은 전부 보증금 500에 월세 40만원으로 살고 있다고 했습니다.
그래서 계약을 했는데 알고보니 다른 임차인들도 보증금 500에 살고있는게 아니었습니다.
임차인들 모두 근저당권 3억 이후에 전세 오천만원으로 날짜 순위대로 확정일자를 받고 살고 있었던 건데요. 이들 또한 모두 집주인한테 속은거 였습니다.
경매에 넘어가면 어떤일이?
사기꾼이 은행에서 빌린 근저당권 3억 또한 안 갚을테니 당연히 경매가 진행 될 것이고 경매가 진행되면 건물은 당연히 시세보다 저렴하게 낙찰 됩니다.
낙찰금액 – 경매비용 – 최우선변제 – 당해세 – 1순위 근저당 3억 = 남는게 없음
결국 낙찰금액에서 경매비용이 빠지고..
낙찰 대금 절반한도에서 소액임차인 최우선변제 금액의 일부를 임차인들이 조금씩 나눠받고..
당해세라고 하는 세금까지 빼고..
거기다가 등기부상 1순위인 은행이 근저당권 3억까지 받아가고 나면 남는게 거의 없습니다.
실제로 이처럼 임차인이 보증금 대부분을 못받게 되는 안타까운 사례가 의외로 많이 벌어지고 있습니다.
하지만 처음부터 이런 사기를 당하지 않는 방법이 있습니다.
계약할 때 사기안당하는 방법
계약할 때는 집주인이 자기 원룸건물에 전세는 없고 전부 월세로 사는 임차인들만 있다고 거짓말을 했을 때 그걸 그대로 믿지 말고 서류로 확인을 해봐야 합니다.
확인할 내용은 다음과 같습니다.
○ 전체 임대차 계약서 요구
○ 전입세대 열람내역서
○ 전체 확정일자 부여현황
먼저 원룸의 세입자들 전체 임대차계약서를 요구해서 정말로 월세로 살고 있는지 확인을 해봐야 합니다.
하지만 그 계약서 조차도 위조 됐을 수 있으니까 주민센터에서 전입세대 열람내역서를 발급받아 오라고해서 실제로 그 원룸에 전입신고 된 사람들과 집주인이 제출한 임대차 계약서상 임차인을 맞춰봐야 합니다.
그리고 더 확실하게 확인할 수 있는 방법은 주민센터에서 그 원룸의 전체 확정일자 부여현황을 발급받아 오라고하면 각 호실 마다 확정일자를 받은 보증금이 기제된 사실을 확인할 수 있습니다.
계약할 때 이 3가지만 확인해 보면 사기당할 일이 없습니다.
그런데 주민센터에서 전입세대 열람내역서랑 전체 확정일자 부여현황을 발급받을 때는 집주인만 발급받을 수 있고 부동산에서 계약한다고해도 현행법상 공인중개사가 발급할 수 있는 권한이 없습니다.
현행 법규가 이렇다보니 집주인한테 발급 해달라고 하면 귀찮아 하거나 발급을 안해주는 경우가 정말 많아서 그냥 믿고 계약하는 경우가 많다고 합니다.
이런 서류를 공인중개사가 계약시에 열람할 수 있도록 권한을 주는 법안을 추진하려고 하는데 사실 언제 시행될지는 아무도 알 수 없습니다.
결국 우리가 미리미리 알아보고 미연에 방지해야 하는 만큼, 꼭 주위에도 알려주세요.
