부동산 시장이 점점 침체되고 있습니다. 그중에서도 가장 눈에 띄는 것은 전세시장이 사라지고 있는 것인데요. 지금부터 알아보겠습니다.
반전세는 보증금을 절반 이하로 낮추면서 월세를 결합한 것입니다. 준(準)전세는 이보다 높은 보증금을 내면서 소정의 월세를 내는 거래를 뜻합니다. 수억원을 보증금으로 예치하고도 매달 적게는 수십만원에서 많게는 100만원 이상의 임차료를 내는 거래입니다.
서울시에 따르면 지난해 서울 아파트 준전세 거래가 2년 전에 비해 70% 가까이 급증하면서 3만3086건을 기록했습니다. 2011년 관련 통계를 집계하기 시작한 이후 사상 처음 3만건을 돌파한 것입니다.
전년(2만5821건)과 비교하면 28.1%, 2년 전(1만9558건)과 비교하면 69.2% 늘었습니다. 전체 임대차 거래에서 준전세가 차지하는 비율도 2019년 10.8%에서 작년 17.4%로 높아졌습니다.
월세를 낀 임대차 거래는 보증금 규모가 몇 달 치 월세냐에 따라 월세(보증금 규모가 12개월치 월세 합계액 미만), 준월세(12~240개월), 준전세(240개월 초과)로 나뉩니다. 월세100만원을 기준으로 보증금이 2억4000만원을 넘으면 준전세로 분류됩니다.
준전세가 크게 늘어난 주요 원인으로 전문가들은 ‘보유세 부담’을 꼽습니다. 지난해 서울 아파트 공시가격이 평균 20% 급등하고, 종부세율도 최고6%로 높아지자, 특히 고가 아파트를 가진 집주인들은 세부담이 크게 늘었습니다.
이런 세부담을 월세로 충당하려는 집주인이 크게 늘면서 준전세가 늘어나는 것으로 파악됩니다.
세입자들도 각자 사정에 따라 준전세를 선호하기도 합니다. 기준금리 인상 여파로 대출 금리가 오르면서 전세 대출 부담이 커지자 먼저 준전세를 요구하는 것입니다.
현재 은행권 전세대출 금리는 3%대에서 5% 사이를 형성하고 있습니다. 반면 서울 아파트 전월세 전환율(보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율)은 4.1% 수준입니다. 신용등급이 낮은 세입자들은 대출 이자보다 월세가 싼 것입니다.
이러한 상황들을 이유로 당분간 준전세는 급격히 확산할 것으로 보입니다. 전세 시세는 전국적으로 하락세가 뚜렷해지고 있습니다. 수요 감소로 매물이 쌓이는 ‘공급 우위’ 양상이 심화되고 있기 때문입니다.
전세수급지수는 주택임대차법 개정 이후 전셋집 품귀 현상이 극심하면서 2020년 11월 서울 기준 130을 돌파하기도 했습니다. 하지만 이후 대출규제 강화, 금리 인상 여파 등으로 전셋집을 찾는 수요가 줄면서 요즘은 기준선을 밑돌고 있습니다.
전셋 시세도 하락세입니다. 부동산R11에 따르면 2월 둘째주 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.02% 내려 2019년 6월(-0.06%) 이후 32개월 만에 처음으로 마이너스를 기록했습니다.
특히 고가 아파트가 밀집한 송파구(-0.14%), 용산구(-0.12%), 강남구(-0.1%)에서 하락세가 두드러졌습니다. 수도권 신도시 아파트 전셋값도 일주일 사이 0.01% 내렸는데, 판교의 하락 폭(-0.1%)이 제일 컸습니다.
대출 이자 부담이 커지는 상황에서 월세 전환이 가속화되면서 고가 전세에 대한 수요가 줄고 있기 때문으로 파악됩니다. 지역 별로 저가 매물 위주로 거래되는 것으로 업계관계자들은 파악하고 있습니다.
